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Vous souhaitez vendre un bien immobilier alors que celui-ci est encore occupé par un locataire ?

Il y a un certain nombre de règles à suivre et de questions à se poser.

Vendre Occupé ou Libre de toute Occupation ?

Vous avez un bien immobilier que vous avez mis en location, et le bail arrive prochainement à son terme. Vous pourriez vendre le bien loué mais il faut tenir compte qu'en moyenne, un bien occupé par un locataire se vend de 10 à 15% en dessous du prix du marché selon la qualité du locataire et l'historique du règlement des loyers.

Une procédure à suivre.

Alors, si vous optez pour la vente libre de toute occupation, vous devrez attendre la fin du bail pour mettre en vente votre bien. et suivre scrupuleusement le processus prévu à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Pour éviter toute mauvaise surprise lorsque le bail arrivera à échéance, il sera nécessaire de faire parvenir à votre locataire une lettre de congé pour vente. Cette lettre devra être envoyée au moins 6 mois avant la fin du contrat de location. Sous peine de nullité, cette lettre devra mentionner le prix et les conditions de vente sans oublier de recopier les 5 alinéas suivants :

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Il est préférable de faire parvenir ce courrier par la Poste en courrier recommandé avec avis de réception bien que cela ne soit plus obligatoire. Néanmoins, en cas de litige, devant un juge, la contestation d'une non-réception du courrier sera difficilement défendable.

Quelques précautions supplémentaires doivent être prises avant de déclencher l'envoi des missives.

Précautions à prendre quant à la qualité des locataires et des occupants.

Par exemple, votre congé ne sera pas recevable si d'une part votre locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et si ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC,soit 17.982€ pour l'année 2018, et d'autre part sans lui proposer une solution de relogement dans un secteur proche et similaire au logement occupé que vous souhaitez vendre. Néanmoins, cette mesure de protection ne s'applique pas si vous-même êtes âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail ou si vos ressources annuelles sont inférieures au même montant.

Le second exemple concerne un locataire qui ne vivrait pas seul dans le logement loué. Il est nécessaire de délivrer un congé à chacun des signataires du bail et à son conjoint, marié ou pacsé, même si il ou elle n'est pas signataire du bail.

Préemption du bien par le locataire.

Le locataire bénéficie toujours d'un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis. Ce délai peut être étendu à 4 mois s'il demande un prêt immobilier. Durant cette période, il est le seul à pouvoir acheter le bien, mais pour cela, il doit accepter l'offre dans les termes qui lui est faîte. Son accord doit être sans réserve, il ne peut faire une contre-proposition à un prix inférieur à celui proposé. Vous pouvez alors considérer qu'il a refusé votre offre.

Ce droit de préemption n'est pas de mise lorsque vous souhaitez vendre à un membre de votre famille, et pas seulement à un ascendant ou à un descendant. Si tel est le cas, n'oubliez surtout pas de le notifier dans votre lettre donnant congé pour vente à votre locataire.

Tout doit être écrit, n'oubliez jamais qu'une parole n'a pas de valeur juridique devant un tribunal

Vendre occupé reste une option

A tout moment d'un bail en cours, vous pouvez vendre le bien. Le contrat de location est alors transféré à l'acquéreur qui devient le nouveau bailleur. Le nouveau propriétaire ne pourra pas lui donner congé avant le renouvellement du bail en cours.

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