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J’achète un bien immobilier occupé en vue de le récupérer par la suite.

Une attention particulière à porter dans l'étude du bail.

Quelles sont les règles communes à tous les types de congés que je dois respecter quant au destinataire du congé ?

Il faut avoir à l’esprit que le locataire n’est forcément le nom inscrit sur le contrat de bail. 

En effet, il peut survenir en cours de location des événements qui modifient le nom du locataire ou qui ajoutent des personnes qui peuvent prétendre à la qualité de locataire alors même qu’ils n’existaient pas au jour de la signature du contrat. Tel est le cas lorsqu’un locataire se marie ou se pacs en cours de location et qu’il en informe le bailleur. Dans ce cas et conformément à l’article 1751 du Code civil , le contrat de bail sera réputé appartenir à chacun des deux époux. 

Cela implique que le bailleur doit impérativement notifier le congé à chacun d’eux. 

La loi impose que le locataire se doit d’informer le bailleur du mariage ou du PACS. Mais attention, des éléments tels que le paiement du loyer par un compte commun sont de nature à attester du changement de situation et donc du mariage sans pour autant que le locataire n’ait cru devoir en informer le bailleur. Il faut alors faire attention car en cas de contentieux certains locataires pourraient opposer la nullité du congé s’il ne devait pas être notifié à chacun d’eux. Il est donc impératif de bien vérifier que la situation de votre locataire n’a pas évolué en cours de bail avant de délivrer votre congé. 

En effet, si le congé ne devait être délivré qu’à l’un des deux époux ou partenaires en cas de PACS, alors ce congé serait déclaré inopposable à l’autre ce qui peut aboutir à une situation ubuesque mais dramatique pour le bailleur dans la mesure où le congé serait valable pour l’un mais inopposable à l’autre qui pourrait alors et de manière tout à fait légale rester dans les lieux en opposant la reconduction du bail. 

D’autre part, la pluralité de locataire peut également résulter du contrat lui-même ce qui est le cas en matière de colocations. Là encore, il faut savoir que depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR des règles spécifiques s’appliquent. Ainsi, le nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la "Colocation" comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. 

Deux hypothèses

Lorsque plusieurs contrats de location ont été conclus, le congé délivré à un locataire mettra fin au contrat de bail sans que cela ait un impact sur les autres contrats de location. Lorsqu’un seul contrat de location a été conclu avec une pluralité de locataires, il convient de vérifier votre contrat de location car si une clause a été insérée mentionnant que les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du bail alors le congé délivré à l’un sera opposable aux autres. 
En revanche, si aucune clause de ce type ne figure à votre contrat de bail alors il vous appartiendra de délivrer congé à chaque colocataire puisque la solidarité ne se présume pas. Là encore, le congé délivré à un seul des locataires est inopposable aux autres et n’est efficace qu’à l’égard du seul colocataire destinataire du congé.

En conclusion, il convient de bien vérifier le contenu du bail et de vous assurer de l'identité de votre ou vos locataires.

En cas de doute quant à la situation familiale de ceux-ci, il est préférable de contacter un Avocat-Conseil ou un Huissier de Justice avant de faire délivrer un congé qui pourrait s'avérer nul et de nul effet en cas d'absence de notification du congé à une personne pouvant prétendre à la qualité de locataire comme indiqué précédemment.

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