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Je souhaite acheter un logement occupé par un locataire âgé

Quelles en sont les conséquences dans le cas où je souhaiterais par la suite faire délivrer congé à l’expiration du bail ?

Quel que soit le motif invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail, il appartient de respecter des règles qui sont communes aux différents congés.

C’est ainsi qu’en premier lieu le bailleur se doit de vérifier si son congé serait susceptible de produire effet.

En l’espèce, il sera examiné la problématique relative à la protection du locataire âgé puisque le congé, encore une fois quel qu’en soit le motif, peut ne pas produire effet si le locataire peut revendiquer une protection particulière en raison de son âge et de ses revenus. Protection qui peut néanmoins être écartée en raison de l’âge ou des revenus du bailleur.

Sur l’âge et ressources du locataire

 Rappelons les dispositions de l’article 15 de la loi de 1989 modifié par la Loi ALUR selon lesquelles : « le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités »

La Loi ALUR a renforcé la protection du locataire âgé puisque l’âgé fixé était auparavant de 60 ans pour être fixé dorénavant à 65 ans considérant que l’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat.

Attention il faut avoir à l’esprit que cette protection s’étend à  l’ensemble des locataires mariés dès lors que l’un d’eux remplit les conditions susvisés même si l’autre est plus jeune ou a des ressources supérieures.

Concernant les ressources annuelles du locataire, elles doivent être inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements collectifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.

Si l’on se réfère aux annexes de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatifs aux plafonds de ressources des bénéficiaires sur les HLM alors pour une personne seule et sur Paris et communes limitrophes les ressources ne doivent pas dépasser 23.127 euros.

 Encore une fois, les ressources doivent s’apprécier à la date de notification du congé et ce peu importe que le locataire indique en cours de procédure qu’il dispose de revenus d’un montant supérieur à ce qui était prévu à l’article 15.

Possibilité de poursuivre le congé si un autre un autre logement est proposé

 Vous pouvez toujours délivrer congé alors que votre locataire remplit les conditions de l’article 15 de la loi de 1989 à la condition de proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire dans lors que celui-ci se situe dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. 

Bien évidemment, des conditions doivent être respectées quant au type de logement proposé. Ainsi, ce logement doit :

  • Répondre aux critères d’un logement décent, 
  • Correspondre aux besoins personnels ou familiaux et le cas échéant professionnel, et aux possibilités financières du locataire, 
  • Etre situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le logement si celui-ci est situé dans une commune divisé en arrondissement ( paris par ex). Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou commune limitrophe si la commune est divisée en canton/ Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km

Sur la prise en compte de la personne à la charge du locataire

La Loi ALUR a étendu le bénéfice de la protection du locataire âgé au locataire ayant à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures en vigueur pour l’attribution des logements collectifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.

La Loi Macron du 6 août 2015 est venue ajouter une précision à savoir qu’il faut tenir compte du cumul des ressources annuelles des personnes vivant au foyer et non pas seulement du locataire et de la personne à sa charge. 

Sur l’âge et les revenus du bailleur

Il faut savoir que cette protection du locataire ne sera pas applicable si le bailleur est une personne physique âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures en vigueur pour l’attribution des logements collectifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Soit les mêmes conditions que pour le locataire.

Trois point importants à retenir :

1- L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat,

2- Le montant des ressources à la date de notification du congé,

3- Enfin et ce n’est pas rien, lorsque plusieurs bailleurs existent alors il suffit que l’un d’entre eux remplisse les conditions prévues à l’article 15 susvisé pour que la protection du locataire soit exclue ; tel est le cas par exemple en cas d’indivision.

En conclusion et comme il a été démontré, l’acquisition d’un bien occupé par une personne âgée avec l’objectif de délivrer un congé par la suite suppose de prendre en compte ces paramètres.

 A défaut, aucun congé et ce quel que soit le fondement invoqué ne pourrait être validé par un Tribunal.